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早坂のひとり言

2020/10/26(月)

こんにちは。早坂です。

全国的に、築古一戸建てを購入し貸家として賃貸する方が増えていると聞きます。

私共にも、現在販売している中古住宅を「貸家に出来ないか?」とのお問い合わせが、全国各地から入っています。(インターネットってスゴイ!)

私自身は貸家を所有していませんが、今まで販売(仲介)してきた中で思うことを書いてみます。

まず、鶴岡市は
■雪国であること。
■車が必要な地域であること。
■賃料が都市に比べて安いこと。
が大前提となります。

その上で、貸家として安定的に賃貸する場合に必要な条件は以下のとおりです。
@前面道路が幅員5m以上で除雪車が入る道路。
A駐車台数は2台必要。

不動産投資として築古一戸建てを購入する方の予算は、リフォーム代込みで400万円前後でしょうか。
しかし、そのご予算で上記条件の戸建てを購入するのは難しいかもしれません。

1.@はクリアするが、駐車台数が1台の場合。
賃料が少し下がるものの、賃貸需要はあります。

2.@はクリアするが、駐車できない場合。
近くに貸し駐車場があれば良いのですが、無い場合は生活保護受給者の方にご紹介する事が多いです。
但し、徒歩圏内(徒歩10分以内)にスーパーがあることが求められます。

3.Aはクリアするが、前面道路が除雪車が入らない私道などの場合。
車が2台停められれば、賃貸需要はあります。

4.@、Aとも該当しない場合。
賃料がうんと安ければ借りる方はいますが、不動産投資としては成り立ちません。

@に該当する土地であれば、10年位賃貸しその後土地として売却することも可能ですから、利回りが低くても、最後の売却額を加味して判断すると良いと思います。

思いつくまま書いてみましたが、ご質問など事がありましたら、何なりとお問い合わせ下さい☆

2020/10/24(土)

こんにちは。早坂です。

昨晩、何気なくテレビを見てたら「THEフライデー【事故物件…激安のワナ&スマホミステリーSP】をやっていた。

【話題の事故物件SP】

事故物件ブームの火付け役・大島てるが語る、事故物件に住んだ人たちの奇妙なコワい話

▼事故物件と知って購入した一軒家…だが連日奇妙な現象が発生!なぜ?
▼内見できない?…競売で購入した物件のまさかの落とし穴!
▼3つの別物件で同時期に起きた謎の怪現象…そこにはある恐ろしい共通点が!
▼事故物件はどれぐらい安い?関東の事故物件の値段とは!さらに松原タニシがリアルな住心地を語る

一緒に見ていた息子が「もしお母さん(がその不動産屋さん)だったらどうする?」と聞かれたので「泣く」と答えました。(┳◇┳)

「事故物件」にも様々ありますが「殺人」はさすがに恐い。

競売物件の場合、内見ができませんので物件明細書、現況調査報告書、評価書(3点セット)を調査し入札することになります。

今は「不動産競売物件情報サイト(BIT)」で、日本全国の情報が見れますので、一般の方が入札する事も多くなっているようです。

鶴岡でも事故物件が出る時がありますが、ある程度詳細に記載されている場合もあれば、うっかり見逃すような記載の仕方もあります。

それに、昨日の話のような「行方不明だった所有者が、カバーがしてあった車の中で亡くなっていた。」なんてことは知る術がありません。(裁判所が車の中までは調査義務なしとの判決が出たそうです。)

不動産取引は恐い。
だからこそ、しっかりと気をつけて仕事をしなければならないと、背筋が伸びた夜でした。

2020/10/23(金)

こんにちは。早坂です。

今日、知り合いの方より「空き家になっている実家を売却したい方がいるのですが相談できますか?」とお電話を頂きました。

お話をお聞きすると、早急に対処したほうが良いと思われる案件です。

「私でよければお話をお聞きして動きます。」と申し上げましたが「早坂さんの迷惑にはなりませんか?」と心配されました。

とんでもない。
こうしてご紹介いただけることがどんなに幸せなことか。
感謝しかありません。

先日も、お客様をご紹介いただいた際に「迷惑だったら断ってください。」と言われましたが、そういう雰囲気を出しているのでしょうか?
だとしたら本当に申し訳ありません。

ご紹介は、今までどういった仕事をしてきたかのバロメーターだと思っています。
まして、ご縁を頂いたお客様のお役に立てる事は何より嬉しい。

実は、忙しそうに見えて、そうでもなかったりします。
お困りの事があれば何なりとご連絡下さい☆

2020/10/21(水)

こんにちは。早坂です。

今日は、法人会女性部会視察研修会で「ピノ・コッリーナ」に行ってきました☆


天気にも恵まれ最高の景色でした。

地元鶴岡に住んでいても、感動するほどの美しさ。

出席された皆さん「コロナでどこにも行けないけれど、今日ここに来てストレス解消した〜♪」と口々におっしゃっていました。

お客様も次から次へとお越しになっていて、鶴岡の新たな観光スポットになりそうですね。

ちなみに、春の桜の時期も絶景だそうです。
楽しみが増えました。

2020/10/16(金)

こんにちは。早坂です。

アパート、貸家を管理していると、日々様々なお電話が入ります。

今日は「来客用の駐車スペースに、常に停まっている車があり困っている。」とのお電話が。

車のナンバーをお聞きすると、入居者さんの登録ナンバーではありません。
多分、お部屋を訪れている方だと思われます。

注意文章を作成し、アパートの入居者さん全員に投函するよう、スタッフのSさんにお願いしました。

Sさんが出掛けて間もなく、今度は別のアパートの入居者さんより「自分の駐車スペースに他の車が停まっている。」とのお電話が入りました。

こちらもナンバーをお聞きすると登録ナンバーではありません。
今度は「駐車禁止」の張り紙をもって、スタッフHさんが出動です。

今以上に、雪が降ると駐車場のトラブルは頻発します。

あぁ〜〜頭が痛い。
くれぐれも無断駐車はやめて下さいね!!

2020/10/14(水)

こんばんは。早坂です。

今日、インターネットが無料で使用できるアパートにお住まいのお客様より、「在宅で仕事をする事が多くなったが、速度が遅くて困っている。」とお電話が入りました。

このアパートは、アパートに1本だけ光ファイバーを引き、そこから各部屋に分配しているタイプです。(シェア型)
ですから、入居者様が一斉にインターネットを利用すると速度が低下してしまいます。

早速工事をしていただいた通信工事会社の担当者に連絡をすると「月額200円プラスしてもらえれば容量を上げられます。」との事。

大家さんに電話し事情を説明すると「すぐに変更の手続をして下さい。」との返事を頂きました。

ついでに私のアパートも一緒に変更して頂く事に。

以前は、フレッツ光でも「シェア型」があることを知らずに「全戸加入プラン」を契約していました。
このプランは、1部屋ずつ光ファイバーを引き込むので速度が低下しません。
入居者様にとってはストレスがないのですが、貸主が負担する毎月の利用料が高い!

私の例で比べてみると、どちらも6世帯で

【シェア型】 
インターネット工事費 約40万円  
毎月の利用料 6,490円

【全戸加入プラン】
インターネット工事費 無料  
毎月の利用料 24,948円  
※5年契約

シェア型の方が断然お得なのが分かります。

月額200円プラスして容量が増えたことで、速度が低下しないのであれば問題ないと思います。

「シェア型」のお部屋にお住まいの方で「速度が遅い」と思っている方は、管理会社に相談してみてはいかがでしょうか。

2020/10/6(火)

こんにちは。早坂です。

今日は久し振りにのんびり過ごしています。

先日、「台風が発生すると頭痛がして、朝起きれなくなる。」という話をしていた方がいましたが、昨日、今日とスッキリ起きれなかったのは台風14号の影響か、それとも少し疲れているのか・・・

たまには休む事も必要だと、今日は自分を甘やかしています。(^-^;)

最近、老眼がすすみ本を読むのもつらくなってきました。
(ちなみに1.2、1.0と視力は良いの。)

定期購読している本も未開封ですので、折角できた時間です。
目を通してみようと思います。

2020/10/3(土)

こんにちは。早坂です。

『売却専門サイト』「不動産コラム」を更新しております。

今月のテーマは「不動産売却前のリフォームは必要?」

長くお住まいになった不動産の売却を考えている方は早まってリフォームせず、不動産会社に査定依頼と合わせて、リフォームについてもご相談ください。


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