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5月のひとり言

2006/04/28

さて、今日は売戸建住宅のご紹介を2件ほど。

@「布目の建売住宅」1,650万円(税込)に値下げして販売いたします。

1年間、モデルハウスをかね、多くの方々にご覧いただいてきましたが、5月に新しいモデルハウスが完成するため、今回特別価格にて売却することに決めました。
もし使っていただけるのであれば、リビングに置いてあるソファーやテーブルもお付けします。

1650万円を金利2.2%、35年の住宅ローンで借りた場合、
月々の支払いは56,367円になります。
ボーナス時の支払いはありません。
築1年の建売住宅が、家賃なみの支払いで手に入るチャンスです。
抽選ではなく、先着順になりますのでお早めにどうぞ。(^^)

A「朝暘町の中古住宅」
平成10年新築と、まだ8年しか経過していない建物です。
新築当初、建物だけで2,200万円かかっただけあって、今でも立派なたたずまいなんです。
売買価格は1,850万円(税込)です
土地価格が730万円なので、建物価格は1120万円。ナント新築時の半額です。建物の面積が40坪あることを考えればお買い得なのは一目瞭然ですね。
現在入居中ですが、内覧はいつでも可能です。中もとてもキレイですよ。

内覧につきましては、事前にお電話いただければ、3日〜5日も含め、GW期間中いつでもご案内できます。

来月には、住宅ローンの金利が軒並み上昇するようです。
同じ2000万円の家でも、金利の差によって、3000万円の家になったり4000万円の家になってしまうんです。

住宅ローンのご相談も受けたまわっておりますので、どうぞお気軽にご相談下さい。
GW期間中でも大丈夫ですよ。(≧∇≦)b OK!

2006/04/27

木の話  その138  木造住宅と地盤

去年の後半あたりから、なんとなく住宅建設の動きが慌しくなってきたような気がしています。とは言っても、以前のように話が出たらすぐ決まってすぐに着工、なんて状況とは違うのですが、動きがでてきたのは確かなようです。
それに伴なってかどうか、住宅ローンの金利も上がるようですね。

木造住宅でも、今ではあたり前のようになった地盤調査と改良工事、今年になってからも何件か調査しました。1件を除いてすべて改良工事が必要という結果でした。

スェーデン式サウンディング試験のデータから地盤の状態を読み取るのは非常に難しく、ボーリング調査のように正確にはいかない面もあります。が、おおよその地質や地耐力、建物を建てたときの沈下量などを推測することができます。

データを見るときは建物の荷重の影響を受けやすい基礎底面下0〜2mまでの部分と、その下の2〜5mの部分に分けてみます。
たとえば、0〜2mの部分に1mの自沈層があったとすると、その部分で4.5cmほど圧密沈下することが予想されます。また、2〜5mの部分に1mの自沈層があったとすると、1cmほどの圧密沈下が予想されます。これは砂質土か粘性土かによっても変ってきますし、建物の自重によっても違います。

それとあわせて、今まで建物が建っていた土地かそうでないかや、まわりに建物があればその状況などもあわせて考えることが必要でしょう。

なかには測点によって地盤の状況が違う場合もあって、そうなると不動沈下の原因にもなるので注意が必要です。

現場によっては改良工事を終えたところ、改良工事を含めて予算を調整したところ、これから検討するところもあります。いずれにしても耐震強度や法令違反に敏感な昨今、10年保証をどうするかに関わらず何らかの措置をすることが必要なのでしょう。

余談

地耐力は「ちたいりょく」と読みます。地盤は「じばん」と読みますよね。同じ地という地なのに濁点が付くと、タ行からサ行に変わるのはなぜなんでしょう。

ちなみに血(ち)は鼻血(はなぢ)になって濁点が付いても「ぢ」ですよね。
いつの頃からか(たぶん中学ぐらい)気になって仕方がありません。

私今野、化学も苦手でしたが国語はもっと苦手でした。どなたか理由をご存知の方いらっしゃいませんでしょうか。

今野亨建築設計室 今 野  亨

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明日は、国語が苦手な長男の授業参観です。
小学3年生の国語もバカにはできず、「お母さん、おくりがな教えて」と言われても即座に答えることができません。
まして「書き順」となると、母にも教えてほしいほどです。

最近では、母に聞くこともなく、頭の良いおじいちゃんに教えてもらっているようです。
母、立場なし。(T_T)

2006/04/23

桜が満開です。
そして、天気もものすごい晴天です。

こんな花見びよりの日、はたしてお客様はいらっしゃるのでしょうか???

さて、今日はとってもヒマ・・・もとい、時間がありそうなので、不動産取引について書いてみます。

申し込み<賃貸編>

アパート、貸家を探しに不動産屋さんをまわります。
そこで気に入った物件が見つかりました。

その時は、申し込み書に、住所・氏名・勤務先・同居人の有無・連帯保証人予定者の住所、氏名、勤務先などを記入し、管理している不動産業者及び大家さんの入居審査をうけます。
この審査も不動産業者さんによって判断基準が違うので一概には言えないのですが、本人が勤めていて、身内の方が連帯保証人になっていれば、まず大丈夫だと思います。
(申し込み者本人が求職中でも、連帯保証人が身内の方で収入があれば大丈夫みたいです。)

当社の場合は、私が全て判断します。
判断基準は「女のカン」です。
ホントです。

話をして、「何か問題がありそうだな・・・。でも、申し込みの入った物件は今までず〜っと空いていたから、気になるけど入居をOKしょう。」と思う事があります。
ほぼ間違いなく、家賃の滞納や近隣とのトラブルが発生します。

ただ、事前に連帯保証人の方にも「何か問題があったら、○○さんに全て責任を取っていただきますが大丈夫ですね。」と話をしてありますので、問題なく解決します。

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物件を見て、気に入ったけどもう少し考えたい。
ってことがあると思います。

その時は、不動産屋さんに「2、3日考えたいのですが」と話しをして下さい。
3月などの繁忙期や、人気があって問合せが多い物件では難しいかもしれませんが、通常であれば、その間は1番手として商談中として返事をまっていてくれます。

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現在まだ入居中で中をみることができない。
っていう物件も多いです。
中を見ないで入居を決めることはできれば避けたいところですが、人気物件だとそうはいきません。
そーいう物件は、管理している不動産屋さんから入居募集のFAXが送られた時点で、数社の不動産屋さんから問合せが入るものです。

「中を見なくても決めたい」という方がいれば、当然その方が優先されるため、腹をくくる覚悟も必要になってきます。

私は、このお客様にはこの物件しかない!と思った時は、「後悔はさせません。中を見ないで決めて下さい!」とせまります・・・・違った。強く勧めます。
今月は2件ありました。

「早坂さん、良かった〜♪」って言っていただけた時はホッとしますね。

しかし、誰かれとなく強く勧めるわけではなく、何度も話しをし、そのお客様をわかった上でお勧めしています。
ですから、腹をくくって決めていただいた物件は、お客様に後悔させない自信はあります。

最近は賃貸物件の動きは落ち着いてきましたので、ゆっくり探せるいい時期かもしれません。

2006/04/20

木曜日は木の話  その137

五重塔の実験

先週末のニュースで、五重塔の1/5スケールの構造実験が行なわれたということが報じられました。内容は、震度5強の揺れに対して心柱をはずしたり、接地させないで1階の梁の上に立てたりしての耐震実験ということでした。

五重塔の心柱は建物の荷重を支えるいわゆる大黒柱ではなく、どちらかといえば真ん中にぶら下がっているという表現が相応しい形になっています。その耐震性能は、心柱と五層の屋根が揺れを吸収して地震に耐えるという説と、横揺れの時に受けるせん断力と心柱の曲げの振動とのバランスで耐えるという説があったようです。もちろん、心柱は耐震性能とは無関係という考え方も、以前からありました。

実験の結果はと言うと、新聞によって書き方が違うようでしたが、五重塔の耐震性能に心柱が関わっているかどうかやはりはっきりした事はいえないと言う、今までの説から大きく進展するものではなかったようです。

木造の伝統型の工法には、1階と2階の柱を通す方法(通し柱)と、梁を通してすべてを管柱にする形があります。建築基準法では、階数が2以上の木造建物のスミ柱は通し柱にしなければならないことになっています(補強した場合を除く)。

そのため通し柱が丈夫な家の目安になっているような雰囲気もありますが、通し柱の中央部(2階の床の部分)には梁が取り付くわけで、建物に横揺れの力がかかった場合はその部分は非常に折れやすい状態です。

建物の出隅には横揺れの際に引抜きの力がかかるため、1・2階の柱を通してその引抜きに耐えると言う意味なのでしょう。が、その前に柱が折れてしまっては意味が無いですね。実際に伝統型の工法を手がける大工さんに聞いてみると、柱通しよりも梁通しのほうが地震の際には丈夫だろうと言う答えが多いようです。もちろん耐力壁をしっかり配置することは言うまでもありません。

五重塔も通し柱のない形になっています。それと、上にいくにしたがって屋根が小さくなって、見た目のバランスもいいですよね。だからと言って耐震的に丈夫だと言う理由にはなりませんが、何かしらのヒントにはなっているのかもしれません。

今野亨建築設計室 今 野  亨

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2006/04/18

今月行った土地の売買契約が2件。
その時、買主の方より同じ質問を受けました。
それは「抵当権のついている物件は気をつけたほうが言いって聞いたんですが・・・」ということ。

抵当権とは、金融機関が不動産を担保に融資するときに、いわゆる「借金のかた」として設定する担保権のことで、借り手が返済できなくなった場合に、抵当権を実行して任意処分や競売などによって債権を回収します。
抵当権がついているかどうかは、登記簿に記載されています。

実際に、抵当権がついていても、最終残金支払い時に、所有権移転登記の申請手続きと、抵当権の抹消登記の手続きを同時に行いますので、売主の抵当権をそのままにして買主に引き渡す事はあり得ません。

残金支払いの時には、司法書士が立ち合って、抵当権を設定している金融機関から、抵当権を抹消するための書類を預かります。
もし心配であれば、その時に「抵当権を抹消するための書類はありますか?」と聞いてみてください。金融機関の印が押された書類を見せてくれるはずです。

宅建業者として免許番号をもっている不動産業者が仲介にはいった場合は、まず心配ありません。

注意が必要なのが、個人同士で売買する場合で、買主が「現金」で支払う場合なんです。
買主がローンを借りる場合は、その金融機関が売主の抵当権が間違いなく抹消できるか確認しますので大丈夫です。

もし、抵当権が設定されている物件を、不動産業者を入れずに個人同士で売買し、そして支払いを「現金」で行う場合は、買主本人が、所有権の移転を依頼する司法書士を決めて下さい。そして必ず「売主の抵当権を抹消してください!」と話すことです。

もし心配であればご相談ください。

2006/04/13

木の話  その136

砂鉄

「灰の中から砂鉄が取れる」ホントに不思議でなりません。これが結構な量で、磁石を入れるとびっくりするぐらい取れるんですよ。ちょこっと調べてみましたが、なかなかすっきりした答えは出てきませんでした。

そもそも砂鉄とは、鉄と酸素が結びついた酸化鉄、いわゆる鉄錆だそうです。錆といっても、鉄をボロボロにしてしまう赤錆ではなく黒錆のほうです。黒錆は表面に皮膜を作って、鉄がそれ以上錆びるのを防いでくれます。昔の鉄で出来た道具(農具など)は黒錆を発生させて腐食を防いでいます。

赤錆は元素記号で言うと「Fe2O3」、黒錆は「Fe3O4」となるそうです。同じ鉄分と酸素でできているものなのに全然性格が違う、これも不思議ですよね。

そう言えば、灰は焼き物のときに使う上薬としても利用されますよね。これも焼くことによって化学反応が起きるのでしょう。何度も言ってきたような気がしますが、私今野、物理は得意でしたが化学は苦手です。同じ理科という括りにして欲しくないぐらいです。

木が燃えるときは炭素と酸素が結びついて「CO2」が発生する。その時に木の中にある(と仮定する)鉄分も酸素と結びついて「Fe3O4」ができるのでしょうか。化学に得意な方、どなたかご存じないでしょうか。

今野亨建築設計室 今 野  亨

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科学の授業で何を勉強したのか、全く思い出せない早坂です。(ーー;)

2006/04/06

木の話  その135

灰M

先週の木の話は、私の都合でお休みさせてもらいました。今週は、灰の話の続きです。

先週、頼んでいた灰をもらってきました。そして、取り出したのは磁石です。まずは事務所の火鉢の灰に突っ込んでみました。2.3度かき回してあげてみると、うん、付いていました、砂鉄っぽい粉が。

さっそく紙の上に払い落としてしたから磁石をあててみると、うん、確かに動きます。次に高級タイプの薪ストーブの灰、やっぱり同じく砂鉄っぽいものが付いてきます。でも、どちらも小さい頃の記憶よりも量が少なくて、砂鉄の形も細かかったり大きかったりで、ちょっと雰囲気が違うような感じがしました。

そして、プリキタイプの薪ストーブの灰、磁石を入れて2.3度かき回してあげると、うんうん、これです。量も断然多いし、記憶にあるのと同じさっくりとした砂鉄の色・形。これを紙の上に払って下から磁石をあてて動かすと、そうそうこれです、間違いない。懐かしくてしばらく遊んでしまいました。

小さい頃は、この砂鉄が動くのが不思議で仕方なかったのですが、今はなぜ薪を燃やした灰の中にこんなにいっぱいの砂鉄ができるのか、そっちのほうが不思議です。

それはそうと、灰の重さが違うのはこの砂鉄の量が違うためだったんですねぇ。なるほど。

ところで、灰の中にできている塊は磁石にふっ付くか?というと、残念ながらふっ付きませんでした。あの塊はいったいなんなんでしょうねぇ。そして、砂鉄はいったいどこからやってくるんでしょうかねぇ。ますます不思議です。

今野亨建築設計室 今 野  亨

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2006/04/05

今日ふらっとe-TownsのHPをながめたら、なんと↓こんなメッセージが書きこんでありました。
http://www.e-towns.ne.jp/dokusya/topics1/topics.cgi?page=0

ものすごく嬉しくって、しばらくパワー全開で仕事ができそうです♪
・・・じいじさんはS様のお父さんですよね?
本当に、本当にありがとうございます。

天気が良くなったら、お孫さんとの散歩がてらぜひ寄ってくださいね。

会社を経営して行く上でお金は確かに必要だけれど、それよりもっと、お客様との関係を大切にしていきたいって改めて思いました。

以前お客様に「すごく儲かる不動産屋さんになっても、今の早坂さんでいてくださいね。勝手なお願いですが。」とメールをいただいたことがあります。

こんなんですから、すごく儲かる不動産屋にはなれそうもありませんが、今日のこの気持ちは忘れずにいたいと思います。

どうぞ皆さま、これからも見守っていてください。

2006/04/04

今日「早坂さんの日記を読み始めたら止めれなくなって、3時間しか寝てないんです。」というお客様が来店して下さいました。

ものすご〜く嬉しかったです♪日記を書き続けて本当によかった。
今日はゆっくりやすんでくださいね。

さて、今日某銀行の住宅ローン担当者Aさんが寄って下さった。

「最近どーですか?」と聞くと「いよいよ都市銀行の住宅ローンの金利が上がってきたため、近いうちに地方銀行でも金利が上がりそう。」とのこと。

低金利の返済額しか頭にない人はこれからどうなるんだろう?

今まで仕事をしていく上で「決してマイホームを手放させてはならない。」ということを肝に命じてきました。
だから、マイホームを欲しいと思っている人でも、話を聞いて、今、住宅ローンを借りても払えなくなるのでは・・・と思った方には「時期ではないのでは・・・」と正直に申し上げます。
それで契約ができなくてもいいんです。
後から「マイホームを手放した。」と聞くよりよほどいい。

ただ、正直に言えば、今まで1件だけ危ない(?)住宅ローンを組んでいただいたことがあります。

詳しい事は書けないのですが、年収から計算して、新築するのは容易ではないことはわかっていました。
しかし、ご夫婦のお人柄や、奥様がきちんと家計簿をつけており、家計の収支をきちんと把握されていたことなどから「この方々だったら大丈夫。」そう確信したのです。

あとは、銀行が貸してくれるかどうかです。

Aさんの銀行は住宅ローンの審査が一番厳しいといわれています。
だとしたら、その銀行が貸してくれる金額の範囲内であれば却って安心なのでは。そう考え、あえて一番審査の厳しい銀行を選びました。

当然すんなりと事は進みませんでした。
しかし、そのお客様の「マイホームを建てたい。」という強い思いと、その思いをなんとか叶えてあげたい。そう思ってくれた、銀行の担当者の熱意でマイホーム建築が実現したのです。

あれから4年。
楽しそうにしてらっしゃるご家族を見るたびに、本当に良かった。間違ってなかった。って嬉しく思います。
ご家族の笑顔が、末永くずーーーっと続く事を願ってやみません。

Aさんが言っていました。「家庭崩壊を招くような貸し出しはしない。」と。
こんな担当者だったら安心ですね。

これから住宅ローンを借りようと考えている方は、今現在の金利だけでなく、金利が上昇したときのことを考えて返済計画を立てて欲しいと思います。


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