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4月のひとり言

2007/04/30

昨日、今日と、ものすごく良い天気で行楽地は大勢の人で賑わっているのでしょうね。

今日は、退去の立会いが2件。
お客様との打ち合せが2件。
その他、急に明日契約が入ったため、契約書を今日中に作成しなければなりません。

明日契約予定の中古住宅(貸家のオーナーチェンジ)。
前から売却を依頼されていたのですが、26日に「○○まで値下げしてもいいよ」と言われ、お客様にその旨をお話ししたところ即OK!
お互いの気持ちが変わらないうちに明日契約する運びとなったのでした。

貸家ですので、空家、修繕などのリスクはあります。
今まで、アパートや貸家を貸した事のある大家さんであれば、収益とリスクを天秤にかけ、購入するかどうか判断する事ができます。
お金があったら私が購入したいくらいの物件でしたので即決でした。

賃貸経営の第一歩を踏み出すときは、誰でも慎重になり、それ相当の覚悟を要するようです。
しかし、1棟手にすると、次の2棟め3棟目は案外簡単に手に入れられるようです。

賃貸経営をしてみたい方は、いきなり何千万円もするアパートに投資するのではなく、手ごろな中古住宅から初めてみるといいと思います。

購入の決め手は、なんといっても立地条件の良いところです。
貸しやすいところ、売却しやすいところであればリスクは少ないです。

2007/04/26

木曜日は木の話  その184

結露

去年家を新築したお客様から連絡があって、先日お邪魔してきました。行ってみると2階のリビングから入る小屋裏物置の奥のほうが結露して、しまっておいた物や木のスノコにカビが生えていました。

生活の時間帯の違いもあって、この家は若夫婦用のセカンドリビングを2階にとってあります。日中は誰もいないわけですが、夜は毎日ご夫婦と子供さんがそこで生活しているわけです。キッチンもありますので、生活に伴なっての湿気がかなり出ているものと思われました。

それに加えて小屋裏の物置は奥に長くて、奥行きが3間近くあります。手前側よりも奥のほうが結露しているのをみれば、リビングの温まった空気が物置側に流れて冷えて、一番空気が動かない奥に湿気が溜まって結露した状況がわかります。

結露の対策の第一は、なんと言っても換気です。換気することによって溜まった湿気を排出することができるのと、空気を動かすことによって溜まった湿気が結露しにくくなります。換気できないときは除湿機をかけながら、扇風機などで空気を動かすと効果があります。

それと、その部屋に湿気が入っていかないようにすることです。物置の入口は引戸になっています。引戸は開き戸に比べて隙間が多くて空気が流れていきやすくなります。できるだけ気密をとる様にするには、引戸や枠にパッキンをつけるという手もあります。あるいはカーテンなどで気密が取れるようにマジックテープなどを使うと効果があります。

開き戸に替える事ができればいいのですが、スペースの関係もあって現実的ではありません。

冬は洗濯物を家の中に干す場合が多くなりますので、その湿気もかなりのものです。1階のリビングと続いている和室の窓も結露していました。

換気と除湿を定期的にすることをお願いして、まずは物置に換気口をつけてみようという事になりました。

私の家の寝ている2階の部屋の押入は、なんと内部が鉄板張です。???と思うかもしれませんが、多分ネズミ対策でそうしたのだろうと思います。今となっては必要もないのですが、鉄板は熱伝導率が高いのでこれが冬に結露します。建てた当時はその部屋をいつも暖房している状況でもなかったから、冬の結露も大丈夫だったのでしょう。張り替えたいと思って20年近く、自分の事はなかなか進まないものです。

今野亨建築設計室 今 野  亨

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2007/04/21

ホント、毎日いろんなことがあるものです。
「土地・建物おすすめセットプラン」が消えちゃいました・・・というか、消しちゃいました。(・o・)
私では、消す事はできても、復旧することは無理なので、ホームページを作ってくれた業者さんにお願いしました。
じき、元に戻ると思います。
Kさん、よろしく頼みます。

さて、先ほど業者さんから土地か中古がないかお問合せがありました。
当社には、直接売却の依頼を受けた物件のほかに、同業者の不動産業者さんから「こんな物件があるから、お客様がいたら紹介してね」と情報をいただいてる物件が数多くあります。
しかし、広範囲に情報を提供するにあたっては、売主様や情報を提供していただいている同業者様の許可が必要なことから、これらの情報はホームページ上では公開していません。
(ご来店いただいた方や、お問合せをいただいた方にのみ提供しています。)

そして、同じような理由から、直接依頼を受けた物件以外は、同業者の方にはご紹介しないようにしているんです。
以前は「○○不動産さんにこんな物件がありましたよ。」と紹介していたこともあったのですが、同業者間でのトラブルなどもあり止めました。

せっかくお問合せをいただいたのに、お答えできずに本当にごめんなさい。
当社の直接物件は遠慮なく紹介させていただきますので、これからもよろしくお願いします。

当社のホームページは、同業者の方が多くご覧いただいているみたいなので、今日はお詫びとお願いでした。

2007/04/20

毎日いろんなことがあるものです。
毎日ドキドキ、ハラハラ、ワクワクしてます。

こんな時は呼吸が浅くなっているので、大きく深呼吸します。
すると少し気持ちが落ち着くようです。

来月いっぱいは、気が抜けない状態がつづきそうです。
この状態を楽しめるようになれたら私も一人前かも。

頑張ります(^^)v

2007/04/19

木曜日は木の話  その183

ビワの実

この間、生まれて初めてビワの実を食べました。形は白熱電球型とでも言うか、イチジクのような形でした。色はオレンジ色の熟したアンズのような色で、触った感じは柔らかいスモモのように思えました。

皮をむいて食べるとのことだったのですが、すぐにちぎれてむき難かったです。実はモモとアンズの中間のような感じで、味は酸味がほとんど無くて食べやすいものでした。一口食べたらてっきりモモの仲間かと思ってしまいましたが、中から大きな種が5.6個、栗がかたまっているような感じで出てきました。どうも全然違うもののようです。

木の本で調べてみようと思ったのですが、何冊か見てみてもどれにも載っていません。私としてはアケビやコクワのように野生種で野山にも生えているというイメージだったのですが、リンゴやナシのように栽培される果物としてみているという事なのでしょうか。

調べてみるとどうも暖かい地方の植物らしくて、この辺で育つかどうか分かりませんが、とりあえず種を播いてみようと思っています。

そう言えば琵琶という楽器がありますが、形はビワの実に似ています。どっちが先なのか分かりませんが、どちらかの名前をどちらかにもらって付けたのでしょうね。

今野亨建築設計室 今 野  亨

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2007/04/13

今日温海に行ったのですが、三瀬、温海では、すでに桜が咲き始めていました。
鶴岡公園の開花ももうすぐでしょうね♪

今頭の中で、いろいろな糸がからまっている状態で、一生懸命説明しようとしても「言っている意味がわかりません」と言われる始末。(>_<)
言っている本人が整理できていないままに話しをしているので、伝わらないのは当たり前。
まだまだ力がたりません。

明日は、羽黒山三神合祭殿に行くので聖なる空気をいっぱい浴びてこようと思います。
少しは糸が解けますように・・・

2007/04/12

今日は「木の話」の日ですが、今野さんより「今週いっぱい動きがとれません。木の話はお休みにしたいと思います。」とメールをいただきました。

来週まで楽しみにお待ち下さい。

2007/04/06

今日は久しぶりの快晴で気持ちもはずんでいます。
いよいよ春がやってきたのかしら♪

お待たせ致しました。
今日「苗津町セットプラン」をアップしました。

第2小学校まで歩いて3分。いや2分かな?
菅沼そばやさんからまがってすぐの土地です。

ほなみ町、桜新町は住環境は最高に良いのですが、なにせ土地の価格が高い。
その上、最低の土地面積が230u以上(約70坪)と決まっている。
土地価格だけでも1200万円とかします。
それに建物を建てるとなると・・・(@_@)

この苗津町のセットプランは、土地+建物=2000万円前後に価格を設定しました。
2000万円をフラット35で借入した場合。(35年返済、金利2.761%で計算)
月々の支払が 74,327円。

ボーナス払いを併用した場合だと、
月々の支払が 55,743円
ボーナス払い(年2回) 111,870円。

これだと、万が一何かあったとしても怖くないのでは?

それから、よく聞かれる質問としては

「どんな建物になるの?」
現在建築中の建物をご案内させていただきます。
建物の構造はもちろんのこと、キッチンやお風呂など、どんな設備を使用するのかご確認いただけます。

「間取りは変更できますか?」
大丈夫です。
参考プランは用意していますが、ご希望のプランを建築することもできます。
ぜひご相談ください。

「借入できるでしょうか?」
フラット35をはじめ、お客様に合った住宅ローンを一緒に検討させていただきます。
住宅ローンについて説明したガイドブックを用意していますので、そちらもお読みになってみて下さい。ご希望の方はこちらからどうぞ>>>

それから、苗津町セットプランとは関係ないのですが、最近2組のお客様に同じ質問を受けたので、少し説明をさせていただきます。

それは「土地は他の不動産屋さんで紹介してもらった土地に決めたいんだけど、建物を紹介してもらったり、住宅ローンの相談にのってもらうことはできますか?」と言う事でした。

確かに私は不動産屋ですので、土地を紹介しなければ仲介手数料は入りません。
でも、じゃあ全ての方に気に入った土地を紹介できるか・・・と言えばそれは難しいことです。
例えば分譲地の場合、売主の不動産屋さんから直接購入すれば仲介手数料は必要ありません。
だったら直接購入したほうがいいですよね。(私だったらそうします。)

でも、ホームページを見たり、ご紹介だったり、ご縁があってお会いしたお客様に「相談にのってほしい。」と言っていただくことは、ものすごく嬉しいし、お役に立てれば・・・って思います。それにヒマだし・・(^^;)

お金も大切だけど、お客様に「ありがとう。早坂さんがいてくれて本当に良かった!」そう言っていただける事が仕事をしていく上で、ものすごい励みになるんです。

ですから、私にできることがあれば遠慮なく言ってください。
そして最後に「早坂さん、ありがとう☆」と言っていただけるととっても嬉しいです♪

2007/04/05

木曜日は木の話

その182

木造の確認申請

今、建築確認申請が変わってきています。おもなきっかけは、やはり例の構造計算書偽装事件です。

ひとつは、構造計算のチェックが細かくされるようになってきたという事です。去年の11月に申請した鉄骨2階建て800uの申請は、申請してから確認済証が来るまで45日ほどかかっています。従来であれば、その半分の21日程度でおりてくるものです。

それと増築工事の場合の既存部分の取扱いが、今までより厳密に見られてきたという事です。木造でいうと2階建てで500u以下の場合は、詳細の構造計算ではなく耐力壁量(筋違)計算で対応していいことになっています。現在適用している規定は、

1.耐力壁の量(地震力・風圧力にたいして)

2.耐力壁の配置のバランス(平面的なバランス)

3.柱と横架材(土台・桁・梁など)の仕口の仕様

の3点です。

このうち2の配置のバランスと3の仕口の仕様は、規定が適用になってからまだ5.6年です。と言うことは、それ以前の建物は今の時点で既存不適格(建物ができてから基準が変わったために違法な状態になっている)となります。で、その建物に一定規模以上の工事をしようとした場合に、既存の部分全部を今の基準に合わせなければいけないという事になっています。

新しくできた基準は、その時々の地震や台風の災害を受けてそれに対応できる構造にしていこうとするものなので、それにそった建物を建てていくことに問題はありません。が、既存の建物に対してもすべて現行の基準にあわせて改修工事が必要になってくると、話はややこしくなってきます。こと構造に関しては表面的な工事内容ではすまなくなってきます。

もちろん構造的に丈夫になるのはいいことなので出来るだけしたほうがいいのですが、そのためには外壁や内壁・床・天井などの仕上げを外して、金物で補強したり耐力壁を新たに追加したりする必要が出てきたりします。あるいは基礎にも増し打ちしてホールダウン金物を取り付けたりしないといけなくなったりします。

工事の際にはその分の費用も当然かかってくるわけなので、増築部分の予算以外にどの程度の費用を見込まなければならないのか、大きな問題になることもありそうな気配です。

今野亨建築設計室 今 野  亨

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あ〜あ〜。
小学校の入学準備が終わりません。

夜は眠いし、朝も眠い。
休みの日もなんだかんだと予定に追われ、気がつけば入学式まであと5日。(・o・)

今回は名前シールを頼んでいなかったので、全て手書きです。
あの算数お道具セットには、いったい何個の小道具が入っているのでしょうか?(@_@)

4月に入ってから、お客様の来店が増えました。
ゴールデンウィーク中に引っ越しをしたい・・・という方が多いようです。
もうそんな時期なんですね。

ゆっくり物件を探すには、バタバタした3月より今の時期のほうがいいのかもしれません。
4月退去の物件も案外多いんですよ。

お問合せをお待ちしています。\(^o^)/

2007/04/02

いよいよ新学期が始まりました。
と言っても、新入社員が入るわけでも、異動があるわけでもないので、何も普段と変わらないのですが、また今日から頑張ろう!!と思えるから不思議です。(^^)

さて、4月から住宅ローンの金利が上がるかな?と思っていたのですが、各銀行とも「変動金利型」は上がったものの、利用の多い「固定金利選択型」は先月と同じ金利のようです。

ただ、3月末まで各銀行が実施していたキャンペーンが終わったことを考えれば、金利は上がったようなものです。

3月までは、キャンペーンを利用した銀行ローンをご紹介することが多かったのですが、これからはフラット35を紹介することが多くなりそうです。
正直、手続きは銀行ローンに比べてとーっても面倒です。
でもお客様のお支払いを考えればそんなことは言ってはいられません。

借入金額が少ない方や返済年数が短い方では、銀行の住宅ローンの方が支払が少なくてすむ場合もあります。
しかし、30年、35年で返済していこうと考えている方は、まず全期間固定金利のフラット35を検討してみて下さい。

こちらのホームページで簡単なシュミレーションができます。
住宅ローン返済額比較シミュレーション


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