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9月のひとり言

2007/09/29

あらら〜〜。9月ももう終わっちゃいます。
何してたかな〜??

独身の頃、「家を建てたい!!」と本気で思った時期がありました。

そして、その時に1番心配だったのが「住宅ローンを借りれるかどうか?」でした。

しかし、銀行に相談に行くのも抵抗があります。
もし借りれなかったら恥ずかしい・・・そう思ってました。
かといって、相談できる人もいません。
チラシを見ては、そこに住む自分の姿を想像しながら、ただただニヤニヤしてました。

ですから、お客様が「どうやって銀行に相談に行ったらいいんですか?」と心配される気持はよーくわかります。
まして、絶対に融資が受けられる!!確信がない方は不安ですよね。

そんな時は相談してください。
少し突っ込んだお話をさせていただくことになるかもしれません。
しかし、予備知識を持ったうえで銀行に相談に行ったほうが絶対に良い!!と思います。
作戦を練るのです。

では、どーいった場合借り入れが難しいのか・・・

あーー時間がありません。
続きは明日書きます。

秋晴れの今日。
どうぞ楽しい週末をお過ごしください。

2007/09/27

木曜日は木の話  その204

計画変更確認申請

建物を建てるために確認申請をすると、建築確認済証がおりてきます。それで工事着工となるわけですが、途中で何らかの事情ができて変更したくなる場合もあります。その場合に提出するのが、計画変更確認申請です。

この計画変更確認申請は、平成12年の改正のときにできたものです。じゃぁ、それまでは途中で変更するときにどうしていたかと言うと、計画変更届という書類で対応していました。これも工事完了の書類が届出から申請になったのと同じように、ランクが一つ上がったと言うか、チェックが厳しくなったと言うか、ですね。

計画変更も完了も届出の場合は手数料がかかりませんが、申請になってからは手数料がかかります。計画変更の場合は、変更の内容や面積によって手数料が変わります。完了検査申請の場合も面積で手数料が違いますが、こちらは1000u以下のものは確認申請よりも高く設定されています。それだけ重要視されてきているという事でしょう。

計画変更の場合は申請が要らない「軽微な変更」という範囲があります。安全上から見て不利にならない変更などは、その範囲という事ができると思います。

この計画変更が大きくなると、確認申請の出し直しが必要になってくる場合があります。でも、そこにも少し曖昧な部分があって、どこまで変わると変更の申請が必要なのか、あるいは出しなおしになってしまうのか、今回の6月20日の改正以降の対応に関しては、まだはっきり掴みきれていないのが現状です。

6月には、その改正に関しての講習会が開かれました。その時使ったのは4cmほどもある厚いテキストでした。それでも足りずに、10月にも講習会があります。申請に携わる私たちもまだ理解の途中ですが、審査する行政側の対応もまだ定まっていないという感じです。

今野亨建築設計室 今 野  亨

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2007/09/25

今日は午後から小学校の「通信簿もらい」に行ってきます。
子供達が通う小学校は、2学期制になっているため前期修了の9月に通信簿をもらいます。

1年生の次男は「なんかドキドキする」と言っていました。
母もドキドキしています。

学校に行く前「もし“△”とかあったらお母さんどうする?」と聞かれました。
「その時は来期がんばればいいよ♪」と優しい母を演じたのに息子ったら・・・

「お仕置きしない?」

ですと・・・Σ(|||▽||| )

母さん、今まで何かしたかい?!

ドキドキしながら行ってきま〜す。

2007/09/20

木曜日は木の話 203

完了検査申請

以前は、完了検査はあまり重要視されていませんでした。名前も今の「完了検査申請」ではなくて「工事完了届」でした。完了の検査も受けたり受けなかったりで、検査済証が必要でない場合は完了検査をしていないのが実情でした。

その後、完了届の提出を指導されるようになって、名前が完了検査申請になってからは100%検査を受けるようになっています。それでも木造2階建て住宅程度の完了検査の内容は、建物の形状(面積や高さ・間取り)が申請書のとおりか、シックハウスの換気設備が設置されているかといった軽微なものでした。

この6月20日からの改正では、完了検査の申請でも大きく変更になっている部分があります。その一つは、申請の際に工事の監理写真を添付するという事です。写真撮影の項目は、基礎配筋、木工事の建て方、軸組・仕口の金物等、耐力壁規格・施工の状況、といったところです。

このことは写真が必要かどうかは別にしても、あたり前にしておかなければならないことですが、そのあたりが曖昧になっていたものを今回の改正で明確にしたという事でしょう。

このことは工事の内容一つひとつに、法令順守という網をかけたと言えます。特に構造の面ですが、建築基準法が現存する構造・工法のすべてを網羅して決められているとは思えない部分もあります。でも、その部分はノーカウントで法令的には満足させる必要があるわけです。

現場でも、今まで以上に精度が高い施工が要求されてくると思います。お付き合いいただいている大工さんとも話をしていますが、慣れるまでは少し大変かもしれません。

今野亨建築設計室 今 野  亨

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「暑さ、寒さも彼岸まで」といいますが、ただただ暑いです!


昨日、窓を開けて寝ていたら、のどの調子がイマイチです。
体調管理にはどうぞお気をつけくださいませ。

2007/09/19

今日は1日会社に引きこもり。
その分明日はずーっと外に出っぱなしになりそうです。

毎週水曜日は、角チャンが休みのため1日会社にいます。
それを知っている方は遊びにきてくれます。情報交換にきてくれます。

今日は「家賃滞納について」の相談です。

不動産屋さんをしていて、1番嫌な仕事が「家賃の回収」です。
家賃が遅れる方は、毎月同じです。

電話をして出てくれればいいのですが、殆どの方は電話にでることも、折り返し連絡してくる事もありません。
自宅に出向くしかありません。

日中は居留守を使われる事もあるので、行くのは夜。
電気がついているのを確認して「ピンポーン」

早坂「不動産共同センターの早坂です。家賃の件でお伺いしました。」
借主「はい。○日には必ず入金します。」

・・・・○日に入金はありません。(≧ヘ≦)

↑これを数回繰り返します。

ついにはお客様逆ギレ!

「ないものは払えません!出ていって欲しいんだったら、裁判でもなんでもして下さい!!」って奥さん。

そんなこともあり、明日、本人と連帯保証人に家賃支払の内容証明を郵送します。
それで解決しなければ、奥さんのいっているとおり「裁判」になります。

なんとか避けたいのですがどうなるのか・・・?

とても嫌な仕事です。

2007/09/18

更新していない間、毎日何をしていたかというと・・・思い出せません。
ホントです。( ̄Д ̄;)

土地や中古住宅を見に行ったり、同業者さんに情報収集をかねてお邪魔したりと、仕事はしていましたが、それだけで1週間が過ぎるわけはありません。
どーやら無駄な時間を過ごしてしまったようです。(反省)


今日は、午前中に今週末にポスティングする予定のチラシの原稿を作成。
今、角ちゃんが一生懸命印刷しています。
これを今日中に業者さんに持って行き、指定する場所(学区)にポスティングしてもらいます。

「売却」の依頼を受けると、まず最初に、ご登録いただいているお客様で、その物件が希望条件に近いと思われる方にご連絡をします。

その後、その物件の近隣の方々にご挨拶をかねチラシをお配りします。

それで決まらなければ、その物件の学区内にチラシをポスティングします。

今週末ポスティングする学区は、ナント今年初めてです。
気に入って下さる方がいればいいのですが・・・♪

2007/09/13

木曜日は木の話 その202

建築確認申請

今年の6月20日から建築確認申請で、特に構造に関する部分が大きく変わりました。構造計算の基準や方法が変わるのではなくて、確認申請や検査時にチェックする方法と言うか項目が変わってきます。今までは建物は適正に建てられていくものだという前提で審査していたものが、間違いやごまかしがあるという前提でチェックするとでも言いましょうか。その対応や内容がようやく定まってきました。

詳細の構造計算を要する規模の建物の場合には、確認審査に加えて第三者機関による構造計算適合判定(ピアチェック)が必要になります。そのため今まで21日間だった審査期間が最大70日間まで延長されました。木造住宅でも、3階建ての場合はこれに該当します。

また、今までは申請書や設計図書に整合しない部分があっても訂正ですんでいたものが、再度申請しなおさなければならないようになっています。つまり、建物の計画(設計内容)についてきちんと決定していないと申請できないという事になります。

それと、工事の途中で内容が変更になる場合の変更確認申請も(どの程度まで変更が認められるのかまだ把握できていませんが)、その部分の工事の施工前に確認を受けることが前提となっています。すると、その時点で工事が一時ストップしたり、その分の工期が延びたりすることになったりもするわけです。

いずれにしても、確認申請の提出前に意匠的なことはもちろん、構造や設備のについても施主側がその内容を理解することも含めて、きちんと打合せが必要です。その分、工期にも余裕を持って計画することが必要です。

今野亨建築設計室 今 野  亨

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2007/09/12

今日は、友人Aさんと久しぶりにランチをご一緒しました。
お互いの近況を話ししている中で、

Aさん「今、○○町に中古住宅を探していて、この前すごーくいい中古住宅あったけど、(仲介している)不動産屋さんに問い合わせたら、つい最近申し込みが入ったって言われたなぁ〜。」

もしや・・・

その中古住宅、当社のお客様が申込みをさせていただきました。
もう少し結論を出すのが遅かったら購入できなかったかもしれません。
ご縁とタイミングですね。

ここのところ、中古住宅のお問合せが増えてきました。
しかし、需要に見合うだけの物件はありません。
ですから、我々業者がみて「いいな」と思う中古住宅は、それこそアッという間に決まってしまいます。
広告に掲載されることはまずありません。

そんな物件をいかにして手に入れるか。

それは、複数の不動産業者さんに「こーいう物件があったら教えて下さいね」と連絡をしておくことです。

最近はホームページをお持ちの業者さんも多くなりました。
来店するのが難しいようでしたら、メールで問い合わせてみてもいいと思います。
それも1度だけではなく、半月後、1ヶ月後に「その後何かありませんか?」と連絡してみるといいと思いますよ。
鶴岡の不動産屋さんは“待ち”の営業ですから・・・

2007/09/11

今日、朝起きたら長男が「お母さん、目の下が黒くなってる〜(@_@)」とビックリしていた。

鏡の中には

クマが・・・

疲れが顔に出るお年頃です。( ̄▽ ̄;)!!

2007/09/10

先月予定していた土地のお引渡しが、今日無事に完了。
簡単に考えていた案件だったけど、いろいろありました。(^_^;)

買主様の仲介業者さんにも助けていただき、「スムーズに取引が終わって良かった!不動産屋さんって怖いと思っていたけど、良い不動産屋さんに出会えて良かったわ〜」と喜んでいただきました。

「そう。そう。早坂さんも良い不動産屋さんだからね〜」と、慌てて付け加えたところをみると、最初に言っていた“良い不動産屋さん”は、私ではなかったのですね。(T_T)

お会いする機会が少なくなると思うと寂しくもありますが、これからも末永いお付き合いをどうぞ宜しくお願い致します。

楽しいお取引でした。
本当にありがとうございました。

2007/09/09

メルマガ9月号更新しました。
ヒマなんだから、もっと早くつくれるだろうに・・・と自分でも思うのですが、今月もおそくなってしまいました。(反省)

ホームページ上での公開は2ページのみですが、メルマガ登録されている方には5ページのメルマガを公開しています。

「どんなのか読んでみたい」と言うかたは、上の欄にアドレスを入力して送信してください。
おって、ダウンロードURLをお送りします。
おまちしていま〜す。(@^-゜@)v

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それにしても今日も暑い1日ですね。

日曜日は、平日に比べてご来店が少ないのです。
なのに、今日は朝からご来店が途切れません。
暑い中、本当にありがとうございます。

しかし、物件をご案内しても、暑い!!
窓を開けても、暑い!!ヽ(*ヘ*)ノ

事前に案内時間がわかっていれば窓をあけておくのですが、急のご案内となるとそうもいきません。
汗だくで内覧されているお客様を見ていると本当に申し訳なく思います。

内覧の際は、ハンカチ、タオルをお忘れなく・・・

2007/09/07

木曜日は木の話  その201

クリのナラ枯れK

この間話をした、おじさんの山のクリの木のことが気になっていたので、以前に家の山のナラ枯れを処理してもらったKさんに話をしてみました。

ナラ枯れは北上を続けて、今は秋田のあたりまで広がっているそうです。そして、ミズナラ・コナラはやられてしまっても、同じブナ科のブナやクリは耐性があるのか樹液が多くて虫が入っても枯れずにすむのか、今まではあまり被害がなかったとのことでした。

もしクリにも被害が及んでいるとすると、これからもっと他の地域でもクリに被害が拡大したり、ブナにも被害が及んだりするかもしれないと言っていました。私も話を聞いただけで見てはいなかったので、さっそくKさんと一緒に山を見に行きました。

おじさんの山はすぐに分かりました。いつも私が車を止めるところから100mほど林道を進んだところで、山に入るように道ができていて、話の通り川には橋が掛けてありました。おじさんはいませんでしたが、とりあえずKさんと二人で入ってみました。

そこにはカキの木とクリの木がたくさん植えたありました。きっと山を切り開いて田んぼにしたのだろうと思われる形で、棚田のように段々になって畦道の様な跡が分かりました。そして、杉の木も植えてありました。まだ小さい背丈40cmほどのものから、少し大きくなって1m以上のものもあって、その山(と言うより畑)はきれいに手入れされていました。

そしてクリの木ですが、あちこちに枯れて朽ちてきたクリの木があります。枯れていなくても樹勢が弱く、一部枝が枯れていて幹にコケが生えているものもあります。虫が入った跡を探すと、ところどころにそれらしい穴や木屑っぽいものがありました。でも、時期が早いせいか雨が降った後だからなのか、はっきりとは確認できませんでした。

それでもKさんはその写真を撮って、県の機関に話をすると言っていました。私もまた山に来た時に様子をみて、後で報告することにしました。

今野亨建築設計室 今 野  亨

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今は嵐の前の静けさ(?)風も雨も一時休止してます。

台風9号が、山形に最も接近するのが今日の午後とのこと。
被害がなければいいのですが・・・

今のうちに看板の確認に行ってきます。

どうぞお気をつけください。

2007/09/06

いつも泣きながら宿題をする次男。

こんな楽しそうな顔をしながら勉強ができたら幸せなのにね。

怒ってばかりの自分に反省です。(≧≦)

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昨日は、最近入居した方のトラブルが続き対応におわれました。

まず1つ目が、「水がでない」
退去した後、ハウスクリーニング終了後に、清掃業者さんに水抜栓を閉めてもらいます。
ですからこの水抜栓を「開く」にしなければ水はでません。

「電動式」の水抜栓であれば、水抜パネルのスイッチを押すだけでOKです。
しかし、「ハンドル式」の場合、そのハンドルがどこにあるのか探すのが大変です。
多くは、洗面所、トイレ、台所にあるようですが、中には台所の“床下”なんていうところもあります。

今の時期であれば、入居する前に開いておけばお客様が困ることもありません。
冬期間は、どこに水抜栓があるのかキチンと説明し、入居したら開けていただくようにお願いするようにします。

2つ目が、「トイレの水が止まらない」
スグに水道業者さんに行っていただき対処してもらいました。

そして3つ目が、「電話の差込口がない」
大家さんに確認したところ、リフォームの際にその個所にキッチンを移動したのだそうです。
電話配線の工事業者さんに確認してもらい、再度引きなおす事に。
リフォームの際は気をつけましょう。

その後、家賃の支払が遅れている入居者の方々にお電話を・・・

もちろん誰も出ません。(-.-)
連絡ください。

2007/09/05

最近読んだ本が「専業主婦が年収1億円のカリスマ大家さんに変わる方法」
鈴木ゆり子著 ダイヤモンド社

不動産屋さんには、アパート、貸家、テナントを所有されている方が沢山いらっしゃいます。
ですから、多少景気が悪くても、売上が減っても、家賃収入という安定した収入があるため、ビクともしません。(というように見えます。)

大家業にも当然リスクはあります。
しかし、そのリスクを差引いても「大家業」っていいな・・・と思います。
(なのでこの本を購入したのですが・・・(//∇//))

中古物件と新築物件。
どちらが利回りが良いかと言えば、間違いなく中古物件です。
しかし、購入する前には、建物の劣化状況・環境・立地など、様々な面から検討しなければなりません。

そして、この本にも書いてありましたが「女性のカン」が大切です。
男性には分からない「なんとなく嫌」という感覚。
理屈ではないのです。
(詳しくはこの本を読んでみて下さい)

しかし、中古物件の場合「全額借り入れ」・・・というわけにはいきません。
自己資金ないし、購入不動産以外の不動産が必要です。

著者は、購入価格の50%は自己資金を充てているそうです。
そこまでは難しいとしても、購入価格の20〜30%の自己資金は必要になります。

私の場合、自己資金が全くありませんでしたので(恥)、土地+建物+諸経費、100%融資を受けました。
もちろん中古物件という選択はできませんので、4世帯のアパートを新築しました。

恐ろしく利回りは悪いのですが、あと10年で完済します。
その後は、この不動産を担保に賃貸物件を増やしていく予定です。

住宅ローンの支払がない、会社員の方は大家業には最適です。
(銀行の融資が受けやすいです。)

この本を読んで勉強してみてはいかがでしょうか?

2007/09/02

8月は、アパート、貸家のご契約が多い月でした。
これは当社に限ったことではないようです。

プライベートの忙しさもあり、それこそアッという間に夏が終わった感があります。

さて、9月はどんな1ヶ月になるのでしょうか?

昨日の「受験の神様」(日本テレビ21:00〜)で、受験の神様が「地図を持たない人間は必ず遭難する」と言っていました。

12月31日にどんな状態で1年を終えたいのか?
そのために、今何をしなければならないのか?

早急に地図を作成しようと思います。

今年も残すところ4ヶ月。
気を引き締めて日々過ごしていきたいと思います。


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