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11月のひとり言

2011/11/24(木)

おはようございます。早坂です。

少し前ですが、携帯を水没させてしまいました。(|||▽||| )
電話番号やメールなどのデータは全てなくなり、お客様の電話番号も消えてしまいました。

紙でのデータは会社にありますので、こちらからお掛けするのは問題ありません。
しかし、私の携帯に電話をいただいた際に、お名前が表示されないため、どなたから掛かってきた電話なのかお声を聞くまでわかりません。

久しぶりにお電話を下さった方だと「私のことわかりますか?」と聞かれることもあり、とても申し訳なく思います。

電話の声が他人行儀に聞こえるかもしれませんが、決して忘れているからではありませんのでご理解いただけると嬉しいです。

2011/11/22(火)

こんにちは。早坂です。

昨日、随分前に購入の申込をいただいていたのですが、住宅ローンの様々な関係(障害?)で、契約日が延びていたお客様の売買契約が無事に終わりました。
時間がかかってしまっただけに、売主様も安心していらっしゃいました。

私は今回、大変勉強しました。
住宅ローンは奥が深いです!

明日も売買契約を予定していますが、売主様も買主様もとても喜んでいらっしゃいます。
そのお気持ちに水を差すことのないよう、スムーズに契約が運ぶよう務めたいと思います。

11月、12月は、子供達の行事が“これでもか〜”と入っているため、時間の使い方が上手くいきません。

バタバタするような仕事の量ではないのですが、気持ちだけが焦っている感じがしています。
今年もあと40日ほどです。
まだまだやり残した事はたくさんあります。
一度頭を整理して、最後まであきらめずに進もうと思います。

2011/11/9(水)

こんにちは。早坂です。

先日の続きです。

一戸建て住宅(貸家)を購入する場合、その物件の将来がどうなるのか?考えます。

将来、売却しやすい物件であれば、多少利回りが悪くてもお勧めします。
また、再建築不可や駐車スペースがない、前面道路が狭い、などの理由で、将来売却するのは難しいと思える物件でも、利回りが良ければご紹介します。

利回りが悪く、将来売却することも難しい物件であれば、投資物件にはむきません。

では、どの位の利回りがあれば良いのか?
考え方はそれぞれあると思いますが、私は、中古の一戸建て住宅(貸家)であれば、実質利回りで10%は必要だと考えます。
ただ、前述したとおり、立地に優れていて将来売却しやすい物件であれば、利回りが8%前後でもご紹介します。

また、出口が見えない物件でも、実質利回りが30%を超すような物件も時にはあります。
こういった物件は、後々修理費用がかかることが多いため、それを理解しているお客様にご紹介するようにしています。

最近、アパート、貸家を購入したいというお客様が増えたような気がします。
年金の支給開始年齢の引き上げのニュースも影響しているのでしょうか。

私も年金対策にアパートが欲しい今日この頃です。

2011/11/8(火)

おはようございます。早坂です。

今日は、午前中に資産税関係協議会(宅建協会、司法書士会、行政書士会、土地家屋調査士会の4団体に税務署の方が参加)の理事会に参加してきます。

午後からは、3時のご案内まで販売チラシをポスティングしてこようと思っています。
これからの季節は、天気の良い時間を見計らって行わないといけません。
少しずつでも空き時間を利用しないと・・・

案内終了後一旦自宅に戻り→子供を迎えに行き→子供の用事が済むと同時に一緒に帰宅する予定です。

今日は1日留守になりそうですが、明日はずーっと事務所にいる予定です。
何かございましたらぜひおいで下さいませ。

では行ってきます。

昨日のつづきは、明日にでも・・・ゆらゆらつづく。

2011/11/7(月)

こんばんは。早坂です。

先日「賃貸するには、それにあった物件というものがあります。」と書きました。

まずはなんといっても利回りです。
不動産でいう利回りとは、大きくわけて「表面利回り」と「実質利回り」があります。

■表面利回り

表面利回り=年間総収入÷購入金額×100

例)年間収入が100万円見込める物件を1,000万円で購入した場合
100万円÷1,000万円×100=10%
これが表面利回りです。

■実質利回り

実質利回り=
年間純収入(年間総収入−固定資産税、火災保険などの年間経費)
÷総投資額(購入金額+購入時にかかった登記費用、仲介手数料などの諸経費)
×100

例)年間収入が100万円見込める物件で、年間経費が10万円かかります。
その物件を1,000万円で購入し、その際に諸経費が50万円かかった場合。
(100万円−10万円)÷(1,000万円+50万円)×100=9.4%
これが実質利回りです。

この他にも、空室率や家賃の値下げ、今後修繕費がどの位かかるのか?
そして、その物件の将来をどうするのか?(「出口」が見えるかどうか?)

様々なことを検討します。

またつづく・・・

2011/11/4(金)

こんばんは。早坂です。

仕事をしていると「これブログに書こう。」と思うことがあるのですが、出来事があってからすぐだと少し生々しくて、時間おいてから書こう・・・とか思っていると忘れてしまいます。( ̄▽ ̄;)

なので今日は少し前のことを思い出しながら書いてみます。

今年初め、中古住宅を購入いただいたお客様がいらっしゃいます。

以前より「娘(さん)のために購入したい。」と相談いただいていました。
色々とご紹介した中で、気に入った物件が見つかり見学することに。

当社においでいただき、一緒に行くことにしていたのですが、娘さんの様子がなんだかおかしいのです。

よーくお話しをお聞きすると、娘さんは「必要ない!」とのお考えでした。
そしてそのお考えには私も賛成でした。

「娘さんが住む家」、ということでご紹介しましたが、実は、娘さんが住むまでの間は貸家として賃貸したい。「年金が少なく不安があり、賃貸収入を得たい。」というのがお客様の一番の思いだったのです。

そうだとすると、ご紹介していた物件ではダメなんです。
賃貸するには、それにあった物件というものがあります。

娘さんにはワタシ「何も知らない親をだまして購入させようとしている、悪徳不動産屋」に映っていたのでしょうね。( ̄ー ̄; ヒヤリ

つづく・・・


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