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2014年7月のひとり言

2014/7/7(月)

こんにちは。早坂です。

あれは、4月の中頃。天気の良い日曜日の午後でした。
貸家の入居者様より「今、前の道路で車同士がぶつかり、建物にぶつかった。」と連絡が入りました。

幸い、入居者様におケガはなかったようですが、運転されていた方は救急車で運ばれたようです。

すぐに現地に向かい、破損状況を確認しましたが、フェンスを越え、庭木を倒し、外壁につっこんだ。ようでした。

翌日、車の保険会社より電話があり何点かの確認事項と、その後、修理にかかる見積書を手配して下さいとの連絡でした。

見積書提出→工事の着工、完成→請求書の提出、と全てが終わったのが5月のはじめ。
あれから2ヶ月、未だに工事費の入金はありません。

保険会社に問い合わせると、ぶつかった車2台の保険会社が違うため、過失割合でもめているらしく「保険金が出るまで、もう少し時間がかかる」との事。

私、請求書を提出すればすぐに保険金は支払われると思っていました。
こんなことなら、保険会社に工事の手配をしてもらえばよかった。
私の認識不足、甘かったです。

忙しいところ無理に工事をお願いして、工事代金も未回収な工務店さんには申し訳ないのですが、ワタシ、勉強になりました。

2014/7/3(木)

こんにちは。早坂です。

引き続き、昨日の続きです。

このアパートは浄化槽になっていました。
今までの経験ですと、築30年を超えるといつ壊れてもおかしくありません。
あと1〜2年して、家賃が貯まったら下水道の接続工事をしようと思っていました。

しかし、かかし、もやし。

なんと浄化槽、購入した時にすでに壊れておりました。w( ̄Д ̄;)wワオッ!!

浄化槽は年に数回、専門の業者が点検します。
まして今回は、購入の条件に浄化槽の汲み取り、清掃をお願いしていました。
壊れていれば事前に分かっていたと思います。

仲介業者さんを通して売主さんに確認すると「知らなかった。」そうです。
と言う事は、壊れていたのを浄化槽の管理業者が気がついていなかった事になります。

あるんですね、そんな事。(¨;)

もし売主さんが「壊れていたのを知っていたのに、黙っていた」なら責任がありますが、今回は本当に「知らなかった」そうですので、仕方がありません。

賃貸経営は『自己責任』
「責任は誰にあるんだ!!」なんて騒いでも仕方がありません。

一刻も早く下水道に接続しなければならない状況でしたので、予定は早まりましたが、すぐに工事を発注です。

でも、私は当事者で良かったと思いました。
これが売買の仲介だったらどう対応するべきなのか。きっと大変だったと思います。
今後、浄化槽になっている物件を売買する際には、より注意する事を学んだのでした。

■教訓(?)3 賃貸経営は『自己責任』
       何か(トラブル)があるのが当たり前
       何もなければ、それはラッキーな事なのです☆  

2014/7/2(水)

こんにちは。早坂です。

昨日の続きです。

大工さんに「修繕費がこわい。」と言われ、
鈴木さんに「○○買うことにした。」と伝えたら、(@.@)・・・文字通り目を丸くしたアパートをなぜ購入しようと思ったのか。

その理由は

@価格
土地代金から建物の解体費用を差し引いた金額で販売されていました。
例えば、建物を解体して、土地として売却してもマイナスにはなりません。

また、表面利回りが18%でした。※表面利回り=年間収入÷物件価格×100
5世帯のアパートでしたら上出来です。(但し、改修後の表面利回りは16%です。)

A立地が良かった
建物は築34年が経過していますので、近い将来解体することも考えられます。
土地として売却できるかどうか考えましたが、人気のある地域ですので問題なく売却できると判断しました。

B設備等で良いと思ったのが
・都市ガス・駐車スペースが各世帯2台分あり・洋式トイレ

C入居者様の入居期間が長い
築年数の古いアパートは、入居期間が長い傾向にあります。
住み替えする方が少ないのです。
貸主にしてみればありがたいこと、安定経営につながります。

それに、もし「失敗した。」と思ってもそれも経験、仕事の役には立つはずです。
直感を信じて購入することにしました。

しかし、やはりというか、予期せぬ出来事が待っていました・・・明日に続きます。

■教訓(?)2  将来どうするのか、どうしたいのかを考えて購入する。      

2014/7/1(火)

こんにちは。早坂です。

昨日「不動産投資について教えていただきたい。」とメールを頂戴しました。
謙遜でもなんでもなく、私には教えるだけのスキルもノウハウもありません。
日々、実践→失敗→検証を繰り返しているのみ。

ただ「分かりません。」と返信するもの失礼ですので、参考になるかどうかわかりませんが、最近購入したアパートの事を書きます。

ある日の事、知り合いの不動産業者さんが事務所に来店されました。
打ち合わせが終わり世間話をしていると「○○(アパート名)、売りに出しているんだけどなかなか買い手が見つからなくて。」との事。

わたし「聞いてないよ〜そんな話。」

ご紹介しても、みんな同じように「これから、どれだけ改修費用がかかるのか不安だ」と言われるそうです。

そりゃそーだ。
耐用年数はとうに経過していますし、空いている1部屋はオーナーさんの「修理代を出したくない。」という理由で、何年も空き部屋のまま。
貸すためには、その部屋だけでもそれ相当の修理費がかかります。

でも私、買うことにしました!

その理由は・・・明日に続きます。

■教訓(?)1  アパートの売り情報は、ほぼ口コミ。
       情報が公になることは、ほとんど無い。


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